Квартира с последующим выкупом что это такое

Содержание

Аренда квартиры с последующим выкупом: за и против, договор

Квартира с последующим выкупом что это такое

Последние изменения: Январь 2020

Большинство людей при переезде в город не имеют возможности купить квартиру. Так как для оформления ипотечного кредита необходимо накопить большую сумму, которую пока ещё не откуда взять.

Для решения данных вопросов идеально подходит вариант с арендой жилья.

Но что если человек хочет жить только в своём имуществе, а взять ипотеку он не может? Вопрос может разрешить аренда квартиры с последующим выкупом, так как она предполагает и проживание в жилье, и его потенциальную покупку.

Почему люди интересуются арендой квартир с правом выкупа?

При выборе между покупкой и арендой жилья необходимо сопоставить все расходы. При ипотеке необходимо внести требуемую сумму, а после ежемесячно выплачивать оставшуюся. Так как ипотечный кредит растягивается на довольно длительный срок, он значительно ограничивает человека в финансовых возможностях, заставляя влезать его в «кабалу» и переплачивать неплохие такие проценты.

Вероятно, вопрос о ежемесячном платеже может быть, и разрешён, но для того, чтобы взять ипотеку необходимо накопить определенный «порог», который необходимо внести к оплате. А обычный найм жилья между физ.

лицами не предполагает покупки жилья в собственность, потому при съёме квартиры перспективы стать владельцем сводятся на нет, так как собственникам жилья выгоднее получать постоянную прибыль, нежели единоразовую.

Исходя из всего вышесказанного можно определить, что большинство людей желающих приобрести жильё в собственность не имеют средств к внесению большого начального депозита.

В данном случае таким людям может помочь аренда квартиры с правом покупки, но что это такое? Это вид съёма, который предполагает оплату как аренды жилья, так и его стоимости.

О данном виде съёма знают практически все на рынке аренды. Но люди, действительно, разбирающиеся в нюансах аренды избегают этого договора, но почему?

Это обусловлено следующим рядом причин:

  • У этого вида съёма жилья нет образца договора, нет чётких законодательных рамок, которых необходимо придерживаться при составлении. А обратиться к практике представляется невозможным, так как он не распространён;
  • Постоянная изменчивость стоимости жилья. Сумму, которую получит по итогу продавец, может значительно отличаться от более актуальной стоимости на тот момент;
  • Срок выплат согласуется с продавцом. Так как люди получают выплаты без учёта индексации, сроки таковых договор редко переваливают за 8 лет. Максимальный срок, который когда-либо встречался на рынке, составил 10 лет. На более серьёзный срок продавцы не идут, так как покупатели, расторгая сделку, имеют право на полный возврат средств выплаченных на покупку квартиры.

Риски, связанные с заключением договоров довольно надуманны, так как документ регистрируется в Росреестре, следовательно, после процедуры регистрации продавец не имеет права самовольно отказать в его исполнении.

Сделка будет считаться законной, если владелец жил.

площади распоряжался ей в соответствии с законодательной базой и перед тем, как сдать квартиру в аренду получил письменное соглашения на это у совладельцев, при условии, что квартирой владеет не один человек, а группа людей.

Плюсы и минусы аренды квартиры с последующим выкупом

 

Перед тем, как углубиться в нюансы составления договора, надо полностью изучить все его положительные и отрицательные стороны. Положения покупателя и продавца на данный момент являются не стабильными, так как третьей стороны в лице банке в сделке нет.

Положительные моменты

Имеет полное право продавать свою недвижимость ценой выше стоимостной оценки на данный момент. Фактически это самостоятельная индексации и покрытие расходов в будущем,  при условии потенциального роста цены.Ежемесячные платежи или рассрочка по данному договору обойдутся покупателю чуть дороже по сравнению с выплатами по ипотечному кредите
Права собственника арендующий приобретёт лишь только по окончанию выплат к покупке.Покупка жилья осуществляется по актуальной цене, вы не будете сильно переплачивать по лизинговому договору
Возможность всегда изменить первоначальные условия, если иное не установлено в договоре.При расторжении договора, покупатель имеет право к возврату денежных средств выплаченных на покупку квартиры, за исключением арендной платы. Учтите, что данный момент может быть учтён при составлении договора.
Так как в сделке не участвует банк, арендующему нет нужды собирать пакет документов, подтверждающий его доход или платежеспособность, если иное не предусмотрено договором.

Отрицательные моменты

Имеется некий риск упущения вероятной выгоды, так как со временем сдаваемая вами квартира с правом выкупа может значительно подорожатьВо время периода оплаты арендующий не является собственником квартиры и исходя из этого не может совершать в ней любые операции
Человек арендующий жилое помещение может использовать его не по назначению, следовательно, может его испортить.Возможность постоянного изменения первоначальных условий договора и его расторжение в любой момент времени. Данные нюансы сделки могут быть рассмотрены при составлении документа.
При неожиданной смерти собственника жилья появится нужда в переоформлении договора с его наследниками. Не факт, что договор вообще может быть переоформлен или соответствовать прежним условиям.

Если рассматривать все эти стороны в совокупности, то покупатель и продавец, вполне, несут соразмерные риски.

Главной особенностью договора является то, что он сочетает в себе элементы обычной аренды и сделки купли-продажи. Порядок оформления состоит из двух действий: составление договора и регистрация жилья в собственность по окончанию выплат.

Необходимый состав документа:

  • Удостоверения личности участников правоотношений. Паспортные, контактные данные. Лица, участвующие в сделке могут быть прописаны, как Арендодатель-Арендатор, Продавец-Покупатель. В договоре лучше всего прописывать так, Строна№1-Сторона№2, потому что статус лиц участвующих в сделке будет изменён по окончанию выплат.
  • Предмет сделки. В роли объекта выступает жилое помещение, чтобы его задокументировать необходимо приложить тех. паспорт недвижимости, его проектный план (для того, чтобы ознакомиться с материалами и общей площадью квартиры), адрес жилья (его реквизиты).
  • Стоимостная оценка. Под этим пунктом предполагается размер денежных выплат, которые должны быть перечислены от одной стороны к другой. Для определения собственности желательно обратиться к специалисту, чтобы он рассчитал стоимость жил. площади с учётом потенциальной индексации.
  • Способы оплаты (вариативность). Пожалуй, здесь стоит всё расписать крайне подробно. Именно от этого пункта и зависит максимальный и минимальный срок выплаты денег. Данный пункт регламентирует периодичность выплат и разделяет их на 2 вида, первый идёт на уплаты аренды, а второй в счёт покупки квартиры. При наличном расчёте необходимо составлять расписку, чтобы документировать переход денежных средств от покупателя к продавцу, при безналичном расчёте данная процедура не нужна.
  • Регистрация собственности. Данный момент также стоит обговорить «на берегу», так как оформление в собственность может быть предусмотрено отдельным документом.
  • Размер аренды. В данном пункте регламентирован порядок, период и размер оплаты за аренду жилого помещения. Если в способах не было указано 2 вида оплаты, стоит поинтересоваться будет ли арендная плата входить в погашение стоимости квартиры.
  • Тарификация. Иначе говоря, индексация стоимостной оценки жилья, если специалист по оценке стоимости не приложил документа о колебаниях цены на жильё, стоит включить этот пункт в договор.
  • Права и обязанности сторон. Данный пункт составляется также, как и в договорах найма (аренды), с учётом продажи квартиры (по окончанию выплат, собственность переходит во владение покупателя).
  • Расторжение договора (условия). Причини прекращения или расторжения сделки.
  • Форс-мажор. Желательно включить этот пункт и предусмотреть смерть продавца и иные обстоятельства, при которых могут возникнуть проблемы с дальнейшим выкупом недвижимости.
  • Страхование. Пункт является не обязательным и включается, как правило, если данный договор оформляется через посредника в лице компаний, которые выкупают квартиры на вторичном рынке или новостройке и перепродают, таким образом, через данный договор.

Необходимо ли прибегать к помощи специалиста?

Так как правоприменительная практика мала из-за редкости заключения подобных сделок, то обращение к юристу обязательно.

Корректного образца данного договора, который может подойти многим, практически нет, потому его необходимо составлять с нуля и досконально продумывать большое количество условий.

Также необходимо проконсультироваться с специалистом по поводу дальнейшей регистрации жилья в собственность. Конечно, составление данного документа обойдётся достаточно дорого, но это необходимо для того, чтобы по максимум обезопасить и узаконить сделку.

Обратите внимание: Договор аренды с правом выкупа не является прямым конкурентом ипотеке, так как размер выплат рознится. Данный вид аренды скорее предусмотрен для лиц, которые не могут получить ипотечный кредит или находятся в чёрном списке у банка. А также не могут подтвердить свой источник заработка.

К данному виду сделок необходимо обращаться только после тщательного анализа всевозможных вариантов покупки жилья и съёма квартиры. Так как данный вид аренды пока ещё полностью не изучен на рынке и не является столь популярным, как в Европе.

Предлагаем вам посмотреть короткое видео, в котором детально рассматриваются нюансы аренды квартиры с правом последующего выкупа.

Бесплатный вопрос юристу

Нуждаетесь в консультации? Задайте вопрос прямо на сайте. Все консультации бесплатны/ Качество и полнота ответа юриста зависит от того, насколько полно и четко вы опишете Вашу проблему:

© 2020 zakon-dostupno.ru

Источник: https://zakon-dostupno.ru/nedvizhimost/arenda-naym/arenda-kvartiry-s-posleduyushhim-vykupom/

Подводные камни при аренде жилья с правом последующего выкупа

Квартира с последующим выкупом что это такое

Аренда квартиры с последующим выкупом не является слишком распространенной сделкой на рынке недвижимости. Каковы же особенности данной сделки, что необходимо предусмотреть перед ее заключением и как правильно составить договор? Попробуем разобраться.

Для приобретения недвижимости люди чаще всего выбирают два варианта: обычный договор купли-продажи или ипотечный кредит. Договоры мены и приобретения залоговой недвижимости по статистике заключаются гораздо реже.

Но есть еще один вид покупки жилья, который практически никогда не встречается в России, но при определенных условиях может быть очень выгоден обеим сторонам сделки — аренда с правом последующего выкупа.

Рассмотрим подробнее этот вид сделок.

В чем выгода сторон данного договора

Арендатор:

  1. Получает возможность пользоваться жильем с момента заключения соглашения, несмотря на отсутствие полной суммы, необходимой для его приобретения.
  2. Избавляется от необходимости оформлять ипотеку для получения недостающей суммы (собирать всевозможные справки, выплачивать банку проценты и комиссии и т. д.).
  3. Имеет право на любом этапе действия договора отказаться от дальнейшего выкупа помещения.

Арендодатель:

  1. Устанавливает стоимость недвижимости выше средней рыночной, чтобы снизить свои риски от продажи в рассрочку.
  2. Передача права собственности происходит только после получения полной суммы, установленной договором, что также очень выгодно для владельца жилья.

1. Выкуп объекта аренды — право, а не обязанность арендатора

Именно к такому выводу чаще всего приходят суды, рассматривая иски арендодателей, недвижимость которых так и не была выкуплена арендаторами.

2. Государственная регистрация подобных сделок необходима только после перехода к арендатору права собственности на объект недвижимости

То есть, как только будет выплачена полная сумма выкупа жилья, установленная договором, арендатор считается собственником жилья, и его договор с арендодателем подлежит государственной регистрации (как и обычный договор купли-продажи недвижимости).

3. Обычный найм может быть превращен в аренду с последующим выкупом

Это предусмотрено статьей 624 Гражданского кодекса. Необходимо просто заключить с арендодателем соответствующее дополнительное соглашение. В этом случае уже уплаченная арендная плата будет зачтена в выкупную цену.

При каких условиях покупателю будет выгодно приобрести жилье подобным образом

Случаи заключения подобной сделки крайне редки, так как для того, чтобы она была выгодна обеим сторонам, необходимо, чтобы совпали два фактора.

Доверительные отношения между сторонами договора

Хотя данный вид договора легален в России, в законодательстве отсутствует его четкая регламентация. Поэтому при выборе подобного способа приобретения жилья необходимо крайне серьезно подойти к тексту соглашения и без консультаций с профессиональными юристами здесь не обойтись.

Идеальным вариантом будет наличие родственных или хотя бы доверительных отношений между арендатором и арендодателем, что сведет к минимуму возможность судебного разбирательства между сторонами соглашения.

«Стоячий» рынок недвижимости

Если рынок недвижимости будет расти, стоимость арендуемого с правом выкупа помещения может увеличиться.

В таком случае арендодателю будет просто не выгодна старая цена, прописанная в соглашении, и он может попытаться его расторгнуть.

Поэтому решаться на заключение подобной сделки выгодно только при твердой уверенности, что в ближайшие годы цены на рынке жилья не будут сильно колебаться.

Смерть арендодателя

Часто случаются ситуации, когда владелец помещения, сдаваемого в аренду с выкупом, умирает, а у его наследников имеются другие планы на завещанную им недвижимость, и они пытаются любым способом расторгнуть соглашение с арендатором.

В этом случае закон на стороне последнего, так как согласно законодательству переход права собственности на сдаваемое в аренду имущество к другому лицу не является основанием для расторжения договора.

Решение арендодателя внести квартиру в качестве залога для обеспечения кредита

В данном случае, если он не вернет кредит, квартира останется в залоге у банка и после выплат всех оговоренных платежей арендатору не удастся зарегистрировать право собственности на снимаемую недвижимость.

Единственный способ обезопасить себя от подобных ситуаций — попытаться договориться с арендодателем о прописке в квартире арендатора или, что было бы идеальным вариантом, несовершеннолетнего члена его семьи. Вряд ли подобную недвижимость банк будет рассматривать в качестве залога.

Колебания цен на недвижимость

Для того чтобы не попасть в ситуацию, когда из-за колебаний рынка недвижимости или высокой инфляции размер выплат по договору становится невыгодным для одной из сторон, необходимо уделить особое внимание регламентации этого условия.

Можно указать, что выплаты ежемесячно должны индексироваться на коэффициент инфляции или привязываться к среднему уровню рыночных цен на аналогичные объекты недвижимости.

Как правильно составить договор аренды с последующим выкупом

Рассмотрим основные пункты соглашения, которые должны быть прописаны в каждом договоре аренды с последующим выкупом.

Срок договора

Лучше всего сделать соглашение бессрочным.

Оплата

Ежемесячный взнос арендодателя должен складываться из двух составляющих: арендного платежа и выкупного взноса. Как уже было описано выше, можно расписать индексацию каждого из платежей в зависимости от уровня инфляции и колебаний цен на рынке недвижимости.

Лучше всего предусмотреть возможность досрочного выкупа недвижимости. Также не лишним будет условие о том, что платежи на счет арендодателя должны проводиться через банковское отделение, что позволит обеим сторонам иметь их документальное подтверждение на случай возможного возникновения спорных ситуаций.

Объект аренды

Необходимо отразить адрес, площадь и планировку помещения. Желательно приложить к договору техническую документацию и копии правоустанавливающих документов на него.

Обязанности арендатора и арендодателя

Для того чтобы избежать споров и разногласий в будущем, необходимо четко обозначить, кто будет платить коммунальные платежи, проводить ремонт помещения и т. д.

Ответственность сторон

Важность данного раздела в договоре даже не нуждается в объяснении.

Источник: https://dvamolotka.ru/post/3875-podvodnye-kamni-pri-arende-zhilya-spravom-posleduyuschego-vykupa

Аренда жилья с правом выкупа: что нужно знать

Квартира с последующим выкупом что это такое

Аренду с правом выкупа предлагают часто владельцы квартир и домов. Выгодна сделка для одной и для второй стороны: покупателю, не имеющему полноценной суммы, дается право пользования имуществом для проживания до момента полных выплат, а продавец за это время регулярно получает платежи до момента передачи прав на жилье.

При отношениях арендатора и арендодателя с правом на передачу недвижимого имущества может предполагаться дальнейший переход всех прав на квадратные метры.

Произойдет передача прав до момента окончания времени действия соглашения об аренде либо после того, как будет внесена вся сумма за квартиру. Если не определяется сумма арендованного имущества сторонами, может быть оформлен дополнительный документ между участниками правовых отношений.

Согласно этому документу стороны могут договориться о том, что уплаченные взносы входят в выкупную цену недвижимого имущества.

Плюсы

Вариант с выкупом имущества более удобный, так как можно жить будто в рассрочку, но без обращения в банковское учреждение. Арендующему разрешается передача определенной суммы постепенно. На эту процедуру может уйти от нескольких месяцев до нескольких лет. Все будет зависеть от ситуации.

Продавцы в этом случае также имеют для себя положительные моменты в виде пассивного дохода и платы за пользование жильем. Человеком не только оплачивается сумма за сами квадратные метры, но и переводятся деньги за возможность в нем жить. Фактически, этот вид аренды ничем не будет отличаться от привычного.

  • Еще один плюс – стороны самостоятельно договариваются на счет способов расчета. Может быть составлен удобный план с графиком, который нужно будет придерживаться.
  • Также определяется конкретная сумма, устраивающая продавца и будущего покупателя.
  • В зависимости от того, как договорятся между собой стороны, можно взять рассрочку или договориться о досрочной выплате. Но этот вопрос зависит от решения владельца имущества.

Еще одним плюсом для продавца является то, что не нужно переживать о том, в каком состоянии жилье, так как сам покупатель заинтересован в том, чтобы дом был передан во владения. Поэтому он ухаживает за имуществом и бережет его.

Недостатки

Но подобный договор аренды имеет и недостатки. Основной заключается в том, что, имущество в собственность переходит не после регистрации договора, а после передачи.

Какие есть риски у продавца:

  • Вероятность того, что квадратные метры станут значительно дороже и произойдет упущенная выгода для продавца. В основном такие договорные отношения заключаются более, чем на 5 лет, и на протяжении этого времени должна произойти оплата. За этот период на рынке недвижимости сумма вырастет на 20%. Но по договору сумма, указанная в момент заключения, не изменится. Никакими способами ее нельзя будет увеличить.
  • Покупателем недвижимость может быть использована не по прямому назначению. К примеру, ее будут применять для коммерческих целей, пересдачи в аренду. Подобные варианты подходят не каждому владельцу жилплощади.
  • Повышение коммунальных платежей или налогообложения на имущество. Но по договору установленная плата за аренду изменена не будет. Поэтому выгода в реализации квартиры будет немного упущена. Но часто между собой стороны договариваются таким образом, чтобы в плюсе остались оба.

Отмечается и тот факт, что у покупателя рисков больше, чем у продавца. Поэтому нужно обдумать вариант с арендой квартиры для последующего выкупа. Но согласно статистике, если грамотно оформить договор и залучить специалиста, можно не переживать о том, что действия второй стороны будут противоречить договору.

Как рискует покупатель:

  • Пока не поступит полная сумма за недвижимое имущество, квартира будет оставаться в собственности арендодателя. Это значит, что он имеет право на завещание, дарение и обмен. Также продавец способен расторгнуть договор при наличии штрафных санкций. И это может обернуться судебными разбирательствами.
  • Продавцом повысится арендная плата, а также цена за квартиру. Но данный вариант имеет место быть, если в условиях договора прописана такая необходимость. Рекомендуется перед составлением договора убедиться в том, что сумма будет фиксированной.
  • Владелец жилплощади может умереть до момента получения квартиры в собственность другим лицом. В таком случае соглашение заключается с супругами и детьми. Но наследники могут изменить условия, повысив стоимость или внося важные дополнения в договор. Проблемы возникают, если продавцом была потрачена часть денег или вся сумма. Тогда наследнику ничего не достанется из суммы, которая была передана за пользование квартирой. Поэтому может поступить отказ на засчитывание потерянных денег в уже уплаченную долю за квартиру. Тогда покупатель оплачивает на порядок больше средств, чем было оговорено в начале.
  • Оказание имущества под арестом. Такая ситуация происходит, если человеком не проводились выплаты по коммунальным услугам и не погашался имущественный долг. Также владелец квартиры после объявления себя банкротом может потерять квартиру. В такой ситуации, потенциальному покупателю не будет передан объект в собственность.

С учетом большого количества серьезных рисков, граждане часто заключают договор аренды с правом выкупа с лицами, находящимися в непрямом родстве. Договоры этого типа строятся на доверии, и каждая из сторон может обжаловать сделку.

Отличие от рассрочки

Договор рассрочки и возможность в процессе аренды выкупить жилье имеют много общего, и это может привести к неразберихе. Рассрочка или лизинг имеет название финансового найма. Отличия только в том, что в наем передаются активы.

За средства лизинга приобретаются активы, которые были утверждены покупателем лизинга. Человек или организация, предоставляющая недвижимость в лизинг, является посредником, но в правовых отношениях с арендодателем отсутствует третье лицо.

У арендатора нет приоритетного права на выкуп помещения, если наймодателем будет принято решение реализации.

Сделка о взятии кредита на покупку товара с рассрочкой выплат не может быть приравнена к арендным правовым отношениям с дальнейшим выкупом, так как в процессе оплаты приобретателем 50% от суммы стоимости продавец не сможет отказать в сделке, чтобы потребовать возврата продукции.

При аренде имущества с последующей покупкой предполагается, что после окончания юридического действия договорных условий его участниками выполнятся обязательства, куда входит и выплата полной стоимости объекта. При отсутствии исполнения положения, наймодатель имеет право требования объекта обратно.

Оформление сделки

Правовые документы по аренде имущественных ценностей с последующей их покупкой предполагает подписание отдельного договора, в котором будут присутствовать положения из арендного соглашения и договора купли-продажи.

Согласно первому документу арендодателем передается арендатору конкретная квартира или дом за фиксированную плату для временного пользования.

Также сторонами устанавливается в соглашении условие по передаче арендатору личных прав на арендованный объект недвижимости после покупки. Возможность такого перехода:

  • когда завершается срок аренды;
  • в досрочном порядке, когда арендатором преждевременно была внесена полная выкупная цена за арендуемый дом.

Но стороны сами соглашаются на то, чтобы выкупить недвижимое имущество. Даже при отсутствии прописанного условия в досрочных выплатах выкупной стоимости, продавец и покупатель в любой момент имеют право на оформление дополнительного соглашения, содержащего договорные пункты.

Арендатор и арендодатель также могут договориться о заплаченной сумме платы за аренду, которая засчитывается в качестве выплат согласованных сторонами выкупных цен за имущество. При подписании этого отдельного типа договора учитываются важные правовые уточнения, которые установлены российским гражданским законодательством.

Договорные документы об аренде недвижимости (другого имущества) составляют в форме согласно правилам составления договора купли-продажи соответствующей имущественной ценности.

К примеру, дополнительные требования будут предъявлены к соглашениям, требующим возмездное отчуждение участка, квадратных метров, другого недвижимого имущества.

В арендном соглашении с правом выкупа, как и другом соглашении гражданско-правового характера, должны присутствовать законодательно регламентированные существенные условия.

При отсутствии данных условий в документе будет достаточно оснований, чтобы признать соглашение незаключенным.

В документальной сделке находится следующая информация: данные, которые позволяют установить достоверную идентификацию передаваемой арендатору квартиры как объекты аренды, а именно:

  • адресная информация квартиры или дома, которые передается по согласию в аренду;
  • полное название сдаваемой арендного недвижимости (например, земельный надел, жилье либо комната от жилого надела;
  • номер по кадастру;
  • функциональные характеристики объекта правовых отношений. Пример, если помещение нежилое, его используют как склад, для производства, торговли, а земельный участок – для сельскохозяйственных, промышленных и иных предназначений;
  • квадратные метры объекта недвижимости.

Далее обозначаются в документе размеры оплаты за аренду соответствующей недвижимости.

Также потребуется указание сведений выкупной стоимости сдаваемой в аренду квартиры. Стороны арендного соглашения недвижимого имущества должны учесть, что документ, оформляемый более, чем на 12 месяцев, должен регистрироваться в Росреестре.

Если покупателем или продавцом каким-то причинам не выполнялись условия по обязательствам регистрирования юридического контракта, его, согласно нормативным правилам, не будут считать заключенным.

Отмечается, что пункты договора о праве арендатора на приобретение арендуемого недвижимого имущества не могут считаться условиями права приобретения, а в данной ситуации действует иное правоотношение. Поэтому рекомендуется грамотно сформулировать пункты договора, чтобы не допустить претензий от одной или второй стороны.

Как в досрочном порядке расторгнуть договор аренда  с правом выкупа

В гражданском законодательстве имеются положения, указывающие на то, что договоренность прекращается по судебному решению в следующих случаях:

  • арендатором использовалась квартира с нарушениями договоренности о ее предназначении. К примеру, не жили в ней, а вели предпринимательскую деятельность;
  • внешний вид помещения был ухудшен;
  • более двух месяцев не вносилась установленная арендная плата в оговоренные между сторонами сроки;
  • не проводился капитальный ремонт в квартире в период, согласованный в индивидуальном порядке сторонами, либо в разумные сроки.

Участники устанавливают на свое усмотрение требования и дополнительные пункты договора по досрочному прекращению сотрудничества.

Процедуру реализуют после того, как будет направлено второй стороне письменное уведомление о необходимости выполнения обязательств в сроки.

При извещении необходимо выставление претензии о том, что обязательства по соглашению не выполнялись, расчет суммы неустойки за то, что были просрочены выполнения пунктов договора.

Арендатор или арендодатель имеет право:

  • Прекратить правоотношения по договоренности.
  • Потребовать возмещения ущерба.
  • Обратиться в суд, если вторая сторона отказывается признать вину.

Аренду квартиры с предполагаемым выкупом можно встретить редко, но такие сделки совершаются, поэтому нужно иметь представление о тех нюансах, которые встречаются в процессе передачи прав на дом или квартиру. У таких сделок специфичный характер, они сложные, поэтому нужно обратиться к специалисту, чтобы предупредить негативную ситуацию.

© РИЭЛТОР BROSALIN.RU

Источник: https://brosalin.ru/arenda-zhilya-s-pravom-vykupa-chto-nuzhno-znat/

Аренда с последующим выкупом квартиры

Квартира с последующим выкупом что это такое

Среди различных методов приобретения недвижимого имущества, особое место занимает аренда квартиры с последующим выкупом.

Подобный вариант практикуется сравнительно редко, однако позволяет получить в собственность недвижимость на условиях своеобразной рассрочки.

При этом арендатор вступает в право собственности лишь после окончания срока аренды либо после выплаты оговоренной в договоре суммы денежных средств.

Аренда квартиры с правом выкупа

Аренда с выкупом квартиры представляет собой не что иное, как рассрочку с возможной уплатой дополнительных процентов.

Её основным отличием от обычной аренды, представляется передача права собственности по истечении срока действия договора арендатору.

Основными участниками процесса выплаты представляется собственник жилья, арендатор, желающий выкупить квартиру, а также юрист.

Последний отвечает за грамотное составление подобного рода документа между сторонами, а также за соблюдение условий соглашения. Как правило, выплаты арендатора делятся на 2 основные части — первая представляется стандартной платой за съем квартиры, а вторая идет в счет погашения стоимости недвижимости.

Таким образом, квартиросъемщик одновременно арендует и приобретает жилплощадь. Среди ключевых особенностей подобного способа покупки, представляется отсутствие у сделки жестких рамок. При желании в договоре можно прописать различные условия, что делает его универсальным, позволяет использовать его в различных ситуациях.

Сделка позволяет приобрести квартиру в рассрочку

Снять квартиру с последующим выкупом довольно сложно, так как подобные сделки не пользуются популярностью на территории РФ. Это обусловлено малой осведомленностью, отсутствием подобного рода предложений среди большинства риэлторских агентств.

Нормативное регулирование

Как и многие другие варианты имущественных отношений между гражданами, аренда дома с последующим выкупом регулируется действующим законодательством, а именно статьями 30 и 34 Гражданского Кодекса. Подобные нормы предусматривают закрепление за сторонами соглашения прав и обязанностей, прописанных в договоре, после его подписания.

Выкуп полученного во временное пользование имущества предусматривается другой законодательной нормой — статьей 624 ГКРФ. Это позволяет заключить подобного рода договор уже после того, как арендатор начал проживать в съемной квартире. Сумма, уже уплаченная им ранее, будет зачислена в счет стоимости квартиры.

Важно учесть, что согласно 617 статье Гражданского Кодекса, смерть нанимателя или переход права собственности на арендуемое имущество другому лицу не может выступать в качестве основания для разрыва заключенного соглашения.

Поскольку подобные договоры заключаются на срок более года, они должны быть зарегистрированы официально в соответствии со статьей 609 ГКРФ.

При этом момент, когда регистрация должна быть осуществлена, законодательством не указывается.

Согласно статье 551 ГКРФ, целесообразно регистрировать договор лишь после полной выплаты суммы, при переходе права собственности от бывшего собственника к нанимателю.

Если по каким-либо причинам потребовалось аннулировать заключенный между сторонами договор, сделать это можно лишь в судебном порядке, что следует из 619, 620 статьи ГКРФ.

Сроки и стоимость аренды

Как было сказано ранее, аренда жилья с последующим выкупом может быть заключена на различных условиях, которые зависят от возможностей нанимателя, пожеланий собственника. Из-за этого, переплата и срок действия договора в теории могут быть любыми, однако чаще всего используются типовые схемы соглашений.

Они, как правило, предполагают заключение сделки на следующих условиях (расчеты для квартиры стоимостью 3 млн рублей):

  • срок 1-2 года, без переплат, размер платежа 125-250 тыс./мес;
  • срок 2-5 лет, переплата 10%, плата 55-125 тыс./мес;
  • срок 5-7 лет, перплата 15%, плата 41-55 тыс./мес.

Исходя из подобных расчетов можно отметить, что с увеличением сроков договора увеличивается процентная ставка и уменьшается размер ежемесячного платежа. Как правило, подобные соглашения заключаются максимальным сроком до 10 лет, так как большинство собственников желают реализовать свое имущество как можно быстрее.

Сумма переплаты зависит от срока сделки

Риски

Существует сразу несколько рисков, которые связаны с подобной схемой реализации недвижимости, что сделало её малопопулярным вариантом. Прежде всего, это смерть нанимателя, в результате которой, нанимателем будет считаться наследник, что может создать дополнительные проблемы.

Жилье переходит в новую собственность после выплаты всей суммы

Кроме того, важно помнить и о других возможных рисках:

  • получение собственником денежных средств в банке под залог недвижимости. При неисполнении обязательств имущество перейдет финансовой организации, а наниматель не получит права собственности, даже если условия договора были выполнены;
  • снижение стоимости имущества;
  • смерть арендодателя.

Для того, чтобы сократить вероятность подобных проблем, важно отразить их в соглашении еще на этапе составления договора.

Подготовка документов

При заключении соглашения, потребуется предоставить ряд документов. Прежде всего, это паспорт гражданина РФ, а также следующие бумаги:

  • документация, подтверждающая право собственности;
  • письменное согласие супруга(и) — если имущество является совместным;
  • справка из Росреестра об отсутствии обременений и ограничений, а также документ из УК об отсутствии долгов по квартплате;
  • техпаспорт, который следует обновлять каждые 5 лет.

Стоимость реализуемой недвижимости определяется сторонами в договорном порядке либо с помощью услуг независимой оценки со стороны сертифицированных компаний.

Оценка недвижимости

Одним из важнейших этапов представляется оценка квартиры, так как от её результатов зависит стоимость имущества, приобретаемого в рамках соглашения. В случае аренды с выкупом, необходимо заказать оценку рыночной стоимости объекта. На ценовые показатели квартиры будут влиять следующие параметры:

  • планировка, число комнат и площадь;
  • наличие коммуникаций;
  • инфраструктура и район расположения;
  • состояние ремонта и степень износа.

Проведенная оценка, как правило, действительная на протяжении 6 месяцев, после чего потребуется проводить оценку объекта заново, что обусловлено быстро меняющимся рынком недвижимости.

Договор стоит заключать с привлечением юриста

Образец договора аренды квартиры с выкупом

Для того, чтобы избежать ошибок, крайне важно руководствоваться образцом подобного рода договора. Он обязательно должен включать следующие пункты:

  • реквизиты, наименования нанимателя и собственника;
  • подробное описание объекта, являющегося предметом соглашения;
  • схема внесения платежей, размер и даты;
  • условия расторжения, а также прочие нюансы, по желанию сторон.

Помимо прочего, у сторон имеется возможность оформить страховку, что позволит получить компенсации при условии наступления непредвиденных обстоятельств.

Скачать образец договора

Регистрация соглашения

Для того, чтобы договор имел полную юридическую силу, он должен быть зарегистрирован в Росреестре. Чтобы сделать эту процедуру более комфортной, граждане могут обратиться за услугами в ближайший МФЦ. Стоимость регистрации составит 2 тысячи рублей для физлиц и 22 для юрлиц.

Регистрация будет успешной, если специалистам МФЦ будет предоставлен полный пакет документов:

  • заполненная заявка о регистрации;
  • соглашение аренды в 2-х экземплярах;
  • паспорта сторон;
  • тех.документация на квартиру;
  • согласие супруга(и) при наличии;
  • квитанция об оплате пошлины;
  • документация, подтверждающая право собственности.

При предоставлении полного пакета документов заявление гражданина будет рассмотрено и по нему будет вынесено решение о регистрации, при условии отсутствия ошибок в соглашении.

Заключение

Аренду квартир и домов с выкупом нельзя назвать популярным вариантом, что обусловлено потенциальными рисками, однако при условии грамотного составления договора и добросовестного исполнения сторонами обязанностей, она представляется выгодной. Для того чтобы избежать проблем, важно руководствоваться при составлении договора действующим законодательством и установленным образцом.

Источник: https://fintolk.ru/o-raznom/arenda-s-posleduyushhim-vykupom-kvartiry.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.