Можно ли купить квартиру на стадии котлована

Содержание

Можно ли будет купить «дешевые» квартиры на этапе котлована в 2020 году?

Можно ли купить квартиру на стадии котлована

Покупка недвижимости является самым распространенным средством инвестирования накоплений среди россиян. До настоящего времени те, кто хотел сберечь и приумножить свои деньги, а также решить жилищный вопрос предпочитали приобретать квартиры по договору долевого участия еще до момента сдачи дома в эксплуатацию. Готовое жилье пока еще стоит гораздо дороже.

О выгоде приобретения жилья на начальном этапе

Самые низкие цены застройщики предлагали в самом начале проекта – на этапе рытья котлована. Как правило, подобные инвестиции себя оправдывали – строительство успешно завершалось и жилье поднималось в цене на 10-30%. Однако часть застройщиков не смогло оправдать надежд граждан и не смогли довести свои проекты до логического завершения.

Какие-то компании не смогли сделать этого в связи с неэффективным руководством, руководство других и не собиралось достраивать дома, третьи пали жертвами конкурентной борьбы, четвертых настиг кризис и т.д. Обманутые дольщики стали государственной проблемой.

И власти предприняли кардинальные меры ее решения – ввели целый ряд поправок в законодательство.

Нововведения и поправки

Общий смысл поправок сводится к переходу на проектное финансирование, если застройщик работает со средствами граждан. Проектное финансирование предусматривает аккумулирование средств граждан на эскроу счетах.

И пока застройщик не построит дом – денег он не получит.

Средства за проданную квартиру вносятся на счет после регистрации договора участия в долевом строительстве и замораживаются до момента регистрации права собственности на первую квартиру в достроенном доме.

Для того, чтобы работать по проектному финансированию застройщики должны отвечать определенным требованиям и заполнить массу документов для банка. Банк оценивает заявку застройщика, сам проект и решает участвовать в его финансировании или нет. По оценкам экспертов около 30% российских застройщиков не смогут пройти данный барьер и будут вынуждены уйти с рынка.

Часть средств на проект застройщик должен изыскать сам, остальное будут финансировать банки. Естественно взимая проценты за предоставленный кредит. Мало кто из застройщиков в настоящее время может вести строительство полностью за свой счет или иметь 80% и более для реализации масштабного проекта.

  В итоге получается интересная картина. Во-первых, на рынке новостроек объем предложений снизится. Во-вторых, в связи с кредитованием строительства банками для застройщика не будет экономических причин продавать квартиры сильно ниже на этапе котлована или уже накануне сдачи объекта.

Естественно, что издержки по кредиту будут заложены в цену объекта.

Делаем выводы, господа

Сколь-нибудь ощутимая разница будет заметна только при покупке квартиры с ключами. Но до этого момента застройщику надо будет еще дожить. При низких темпах продаж может случиться так, что банк возьмет строительство полностью под свой контроль или вовсе будет добиваться банкротства, чтобы вернуть выданный на строительство кредит.

Изменения вступили в силу 1 июля 2019 года. Но уже началось строительство домов с использованием эскроу счетов. Помимо этого, часть квартир в ранее начатых проектах будет продаваться по старым правилам, правда этап котлована по данным проектам уже пройден.

Введение проектного финансирования в перспективе увеличит  цену на жилье. Дело не только в необходимости платить за банковские кредиты, но и в требованиях финансовых структур. Банки помимо прочих требований, еще определяют нормативы рентабельности проекта, которая всегда закладывается в цену продукта.

Рассмотрим на примере

Разберем на примере жилого района «Гармония» (возводимый близ Ставрополя), квартал «Дружный».  В настоящее время минимальная стоимость одного квадратного метра в домах, строительство которых будет завершено в этом году составляет 24 тысячи рублей, то по расчётам специалистов компании в домах, которые начнут возводиться на условиях эскроу счетов минимальная цена будет примерно 30 тысяч рублей. Если вы думаете приобрести квартиры в начатых проектах, которые финансируются по старой схеме, то вам стоит поторопиться. Например, в вышеупомянутых домах квартала «Дружный» жилого района «Гармония», сдача которых уже не за горами, однокомнатных квартир в продаже уже нет, есть ограниченное количество 2-х и 3-х комнатных квартир. И количество их уменьшается с каждым днем.

Источник: https://TretyRim.ru/o-kompanii/poleznoe/kvartiry-na-etape-kotlovana-v-2019/

Проверить застройщика и не спешить: 4 совета для тех, кто хочет купить квартиру на этапе котлована

Можно ли купить квартиру на стадии котлована

По данным Минстроя РФ, сегодня в России около 130 тысяч обманутых дольщиков и более 2 тысяч проблемных проектов.

Анна Докучаева

изучила опыт читателей

Читатели Т—Ж, имеющие неудачный опыт участия в долевом строительстве, поделились своей болью и рассказали, на какие моменты стоит обратить внимание, прежде чем нести все свои сбережения застройщику. Выбрали 4 поучительные истории, которые помогут найти надежный объект.

В 2011 году мне было 18 лет, я уже хотел жить отдельно от родителей. Тогда мне понравился вариант в Московской области, который должны были сдать к концу года. Я сложил все родительские и свои — еле накопленные — деньги и жил мечтой, что вот-вот перееду. Через полгода решил проверить стадию готовности объекта и понял, что меня «надолбали» как лоха.

К тому времени 214-ФЗ только запускался, а многие застройщики работали по предварительным договорам.

К тому же были юридические заморочки по поводу выхода закона о переводе земель из одной категории в другую — оттуда и пошли все проблемы.

В итоге застройщик обанкротился: дело только недавно закрыли, но получить из него ничего не удалось, так как все суммы, поступившие от реализации, пошли на расходы конкурсного управляющего.

И наступило время осознания, что так жить нельзя. Я закончил учебу, начал работать не покладая рук, думал о своем жилье каждый божий день, когда собирался на работу. Спустя несколько лет, когда я достаточно накопил для первого взноса, я решил попробовать еще раз, так как молния не бьет в одно место дважды.

Вывод: на этих ошибках я наколотил не то что шишки, а прямо гематомы. Сейчас у меня достаточно опыта, чтобы оценить реальность проекта и выбрать надежный вариант. Конечно, 100% гарантии нигде нет, но, помимо двух провальных объектов, я купил еще два удачных.

Первой не повезло маме. Я тогда была маленькой, деталей не помню, но это была новостройка в Троицке около 20 лет назад. Дом все еще не сдали. Надежда появилась только сейчас, но мама с папой уже развелись, вряд ли он отдаст ей ее законную половину.

Потом мы ввязались в стройку ЖК «Новокосино-2». Все было в порядке, а потом стройку моего корпуса внезапно задержали на 4 года, хотя официально должны были построить за 2,5 года.

И еще 2—3 корпуса так и стоят недостроями. Нам пришлось оформлять собственность через суд. Я потеряла 2 млн и в итоге продала эту квартиру с приличным дисконтом.

У меня теперь есть муж и дочь, студия уже неактуальна.

Что сказать — больше никогда. Лучше переплатить, чем повиснуть с квартирой, которая не станет твоей.

В конце 2012 года родители решили купить сестре квартиру в Ленобласти. Она переехала в Петербург из Москвы, выйдя замуж, и жила с супругом у свекрови в проходной комнате. Денег было мало, а квартира была очень нужна.

Поэтому взяли самый дешевый вариант в 12 км от города — студию в малоэтажном доме. На стадии даже не котлована, а чистого поля, дороги еще не подвели. И стоило это чудо всего 800 тысяч.

При этом офис был красивый, в центре Петербурга, и менеджеры супер.

Домик начали строить. Должны были сдать через год, ведь там всего четыре этажа, но сроки постоянно переносили, хотя понемногу строили. Потом у нас появились деньги после продажи квартиры бабушки. Купили мне однокомнатную в Подмосковье, а оставшиеся средства отвезли туда же и поменяли студию сестры на двухуровневую евродвушку.

Так романтично: лестница и окно на крышу.

Пока дом строили и откладывали, в семье сестры случились изменения: она дожидалась сдачи уже одна в съемном жилье. С опозданием на год дом все-таки построили.

Хотя при его приеме мы увидели совершенно голые стены и главное — отсутствие второго уровня. Нам сказали, что все достроят, а тем, кто не примет, достроят позже всех. И мы приняли. Даже оформили собственность на нижний уровень размером 18,9 м2.

Нам пообещали, что, когда построят верхний уровень, оформят документы на всю квартиру и сделают ремонт, так как мы его оплатили.

Через год — на два года позже — нам все-таки сдали квартиру целиком и даже сделали очень симпатичный ремонт. Но за это время снова все изменилось. Чтобы ездить на работу к 8, сестре надо было выезжать в 5.

Да и она не планировала жить в чистом поле одна: сестра не водит машину и не может — из-за зрения. Мы решили продать злополучную квартиру и купить жилье в другом месте.

Вот тут и выяснилось, что сделать это почти невозможно, потому что оформлен только первый уровень, а переделать документы на квартиру целиком нельзя.

Наши риелтор и юристы куда только ни обращались. Дошли до главного архитектора города и выяснили, что дом по плану трехэтажный и никаких вторых уровней в нем не должно быть. А мы смотрели планы квартир — там было два уровня.

Мы пытались вернуть жилье застройщику, и он не отказывался, но обещал отдать деньги, когда продаст квартиру кому-то другому. Тем временем все шло к его банкротству: второй дом из пяти построили, но темп замедлялся, денег не было.

Застройщик вскоре разорился и сбежал: из пяти домов построили два и половину третьего. А мы купили сестре однокомнатную квартиру в самом Петербурге, тоже по долевому принципу.

Дом сдали за неделю до срока — красивый и в пешей доступности от работы. Но ипотека продолжается, и то, что должна была закрыть продажа квартиры в области, все еще не закрыто.

Теперь сестра каждый год получает налоговые вычеты и досрочно гасит ими ипотеку. Осталось 500 тысяч — именно та недополученная сумма.

В 2013 году мы продали однокомнатную квартиру и вложились в двухкомнатную в Екатеринбурге. Дом активно возводили: первая секция была готова, уже начали строить вторую — и довольно быстро. Перспективы были радужные, но через какое-то время стройка встала.

Застройщик давал обещания и кормил завтраками. Сняв лапшу с ушей, мы обратились в областной Минстрой и прокуратуру за поддержкой. Долгими упорными переговорами, митингами и голодовками отдельных людей дело сдвинулось. Минстрой нашел нам другого застройщика в обмен на землю для его новых объектов.

В итоге мы получили квартиру на 5 лет позже и без отделки. А наши застройщики — реальный срок 5 и 7 лет. Оказалось, что они выводили наши средства на еще один объект и хотели с его помощью достроить и нас, но не смогли. Плюс еще тратили деньги на хорошую жизнь.

После наших митингов и голодовок в городе и области поднялась волна жертв недостроев: таких, как мы, оказалось очень много. На уровне губернатора создали комиссию по долгостроям, и вопрос с обманутым дольщиками и пайщиками начали активно решать. Вывод: нужно брать готовое жилье.

Источник: https://journal.tinkoff.ru/nasha-dolya/

Почему не стоит бояться покупать квартиры на этапе котлована

Можно ли купить квартиру на стадии котлована

Фотоматериалы: vedomosti.ru

Одни считают, что чем раньше купишь квартиру в новостройке, тем выгоднее она обойдется. Другие — что покупать квартиру на стадии котлована это слишком рисковое мероприятие, ведь есть шанс остаться и без денег и без квартиры, если вдруг девелопер остановит стройку.

Исследовательская компания TIBURON Research в мае 2020 года провела маркетинговое исследование и узнала о страхах покупателей недвижимости, включая покупку на ранних этапах.

 «Мы поговорили с экспертами среди девелоперов и специалистами из сервисов про недвижимость, провели небольшое качественное исследование и затем провели опрос.

Респонденты в опросе — россияне в возрасте 25-60 лет из городов России с населением более 100 тыс.

человек, которые уже рассматривают предложения и планируют приобрести квартиру на вторичном рынке или в новостройке в ближайший год», — рассказывает Марат Суставов, директор по маркетингу TIBURON Research.

Ознакомившись с этим исследованием, мы узнали вот что:

  • – 69% населения боится обмана со стороны застройщика/владельца;
  • – 74% рассматривающих покупку на этапе строительства переживают, что сроки сдачи жилья затянутся, поэтому они активно мониторят строительство. Помимо этого опасаются манипуляций с документами, ложной информации о квартире, навязывания ненужных услуг;
  • – Среди тех, кто рассматривает покупку квартиры на этапе строительства, 49% следят за ходом строительства дома, чтобы преодолеть страхи;
  • – Не столкнулись ни с какими страхами только 5% опрошенных.

Получается, что несмотря на новые схемы эскроу и несмотря на более выгодную цену на жилье на стадии котлована, все равно более половины потенциальных покупателей считают покупку на ранней стадии «котом в мешке».

Мы с экспертами решили разобрать по полочкам плюсы и нюансы такой покупки, а также ответить на самые частые вопросы, касаемые стадии котлована.

В чем плюсы?

«Кто успел, тот и купил»

Один из очевидных плюсов приобретения квартиры на ранних сроках застройки —  широкий ассортимент.

Стадия котлована даёт потенциальным покупателям привилегию одними из первых изучить предложенное застройщиком «меню» квартир с определенными метражами, планировками и этажностью.

 «При приобретении квартиры на стадии котлована у покупателя больше возможностей для выбора, так как на этой стадии строительства у застройщика в наличии практически весь пул квартир.

А при покупке готовой квартиры в новостройке или на вторичном рынке покупатель уже ограничен в своем выборе тем предложением, который на текущий момент есть на рынке. Кроме того, отмечу, что объекты, построенные до 2010 года, уже морально устарели.

У них нет востребованной сегодня планировки, панорамных окон, высоких потолков, системы вентиляции и кондиционирования, подземных паркингов, развитой инфраструктуры, «двора без машин» и т.д.

При покупке квартиры на стадии котлована выбранный проект может содержать в себе эти современные тренды, часть из них даже в сегменте комфорт-класса.», — объясняет Гавриил Королев, директор департамента недвижимости Инвестгруппы “РВМ Капитал”.

Выгода на лицо

Конечно, решающий критерий для приобретения недвижимости на ранних этапах — более низкая цена, чем на завершающих этапах. Квартиры на нулевой стадии строительства стоят дешевле, поэтому они и привлекают большинство потенциальных клиентов приобретать недвижимость, которую ещё года 2 минимум они не увидят.

По словам экспертов, такой дисконт на начальных этапах застройки зачастую бывает ощутимым, если сравнивать с ценником на готовую квартиру.

«Стоимость действительно отличается, так как нулевая стадия строительства – это риск для покупателя и относительно невысокая стоимость квадратного метра на этом этапе – это возможность нивелировать присущие некоторые страхи и сомнения», — поясняет Борис Лесков, первый заместитель генерального директора «Концерн РУСИЧ».

«Сегодня на столичном рынке недвижимости за полный строительный цикл новостройки дорожают в среднем на 20-25%. Однако это идеальные, усредненные показатели. В реальности прирост может быть и больше в зависимости от стартовых цен, характеристик проекта и внешних факторов.

Например, в Новой Москве средняя стоимость квадратного метра в квартире на начальном этапе строительства составляет 137,5 тыс. рублей за кв. м, в готовой квартире – 173 тыс. рублей.

», — рассказывает Надежда Коркка, управляющий директор компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE).

Повлияла ли на ценник жилья новая модель финансирования через эскроу счета?

Практически год назад всех девелоперов обязали работать по новой схеме с эскроу счетами.

Если вкратце, то её «фишка» заключается в том, что деньги дольщиков идут не напрямую в «карман» застройщика, а аккумулируются на спецсчете эскроу в банке и хранятся там ровно до того момента, пока застройщик не исполнит свои обязательства перед покупателем, то есть, пока он не сдаст дом в эксплуатацию. 

Максимальная сумма, которую можно положить на такой счёт — 10 млн рублей. Она считается несгораемой, поэтому в случае недостроя вернётся к покупателю.

Описание этой схемы сейчас — подводка к тому, что застройщики больше не вправе пользоваться деньгами дольщиков, а значит, на строительство домов они вынужден занимать средства у банков. Соотвественно, застройщикам деньги банк дает на процентной основе, соотвественно, цена за кв. метр должна повышаться, раз они сами вынуждены платить больше.

Мы спросили у экспертов, как в этой связи обстоят дела с ценой на недвижимость и с дисконтом на квартиры на стадии котлована.

«Переход на эскроу-счета способствовал росту себестоимости проектов: теперь застройщики не могут напрямую привлекать «бесплатные» средства дольщиков, а пользуются банковскими кредитами.

Именно поэтому по мере увеличения доли предложения, которое продается по новым правилам, растет и средняя стоимость квадратного метра.

Так, лишь за первый квартал 2020 года массовые новостройки в старых границах столицы подорожали на 6,3%, такую же динамику показали проекты Новой Москвы», — рассказывает Ксения Юрьева, коммерческий директор группы «Родина» (девелопер Russian Design District).

«С переходом на эскроу-счета инвестиции в строящееся жилье стали менее рискованными для дольщиков, но далеко не все застройщики готовы делать дисконт на квартиры, даже те,  которые реализуются на стадии котлована.

И этому есть объяснение: с переходом на эскроу-счета для реализации проекта застройщик привлекает проектное финансирование по средней ставке 12% годовых, чтобы ее снизить необходимо реализовывать определенные объемы квадратных метров в месяц, поэтому для стимуляции продаж разрабатывается система скидок, но они редко превышают 10-15% даже на ранних стадиях продаж», — отмечает Борис Лесков.

Почему так долго?

Этап котлована в строительстве дома — процесс не самый быстрый, поэтому многих покупателей это медленное течение времени может заставить изрядно понервничать. Ведь как же так, вроде приобрели квартиру на стадии котлована месяц назад, а визуально все выглядит как раньше.

«В среднем на подготовку площадки под строительство уходит 1,5-2 месяца, еще столько же могут длиться земляные работы, после чего строители переходят к фундаментным работам. Их средняя продолжительность варьируется от 3 месяцев до полугода, в зависимости от масштабности проекта и объема работ.

Самый долгий этап, который длится от нескольких месяцев до 1,5 лет – это монолитные работы, то есть сам процесс возведения здания или как говорят в народе «установка коробки».

Опять же, я называю примерные сроки для 17-ти – 25-ти этажного жилого дома с одним подземным этажом.

В зависимости от масштаба и сложности проекта могут быть и другие сроки, как в меньшую, так и в большую сторону», — объясняет Борис Лесков.

«Продолжительность работ на этапе котлована зависит от гидрогеологических изысканий, окружающей застройки, высотности здания и других факторов. Самым долгим этапом в строительном цикле является устройство несущих и ограждающих конструкций здания, а также фасадные работы», — подчеркивает Ксения Юрьева.

Сколько денег вкладывают в котлован?

Жилой комплекс — сложнейшая конструкция, в которую надо не просто вложить огромный пул средств, но и грамотно его распределить. Рассказываем, сколько девелоперы выделяют на, так скажем, «корневую систему» ЖК.

«Максимальные затраты в структуре проекта приходятся на прокладку и монтаж внешних и внутренних коммуникаций, а также на строительно-монтажные работы, в том числе на подготовительный этап строительства, так называемый «нулевой цикл», состоящий из подготовки строительной площадки, земляных и фундаментных работ – это порядка 20% от общего объема инвестиций в проект», — рассказывает Борис Лесков.

«В среднем в Московском регионе мы видим следующую структуру себестоимости проекта.

Основная часть расходов (около 55%) приходится на строительно-монтажные и отделочные работы, около 20% составляют затраты на приобретение земли, получение разрешений и т. д.

Расходы на устройство внешних инженерных систем занимают порядка 8%, а затраты на подключение к ним – 4%. Еще 4% приходится на расходы на подготовку строительной площадки», — добавляет Надежда Коркка.

О рисках

Мы попросили экспертов выделить основные риски, с которыми так или иначе  могут столкнуться «первые» покупатели новостроек.

«Благодаря изменению модели рынка жилой недвижимости с переходом на эскроу счета, риск потери денег покупателем квартиры сегодня минимизирован. Главный его риск сегодня – не получить квартиру, но при этом деньги ему вернутся.

Правда, без процентов и спустя определенный период времени, за который стоимость квартир может существенно вырасти.

В результате, произойдет обесценивание накоплений покупателя, и на них он сможет приобрести квартиру уже меньшей площади, чем раньше, –  например, однокомнатную вместо двухкомнатной.

До введения эскроусчетов риски покупателя были существенно выше, и дольщик при банкротстве застройщика мог лишиться всего –  и денег, и квартиры. При приобретении жилья у девелоперов, реализующих квартиры по старой схеме, все эти риски сохраняются», — подмечает Гавриил Королев.

«Основной риск при покупке квартиры на стадии котлована – это перенос сроков сдачи.

В среднем в столице ежегодно только 50-60% новостроек вводятся в эксплуатацию согласно графику, однако задержка обычно не превышает нескольких месяцев.

Есть на рынке и долгострои, однако благодаря переходу на новую модель финансирования строительства вероятность столкнуться с заморозкой проекта, реализующегося по эскроу счетам, сводится к минимуму.

Другие возможные недостатки – несоответствие жилого комплекса проектной документации, отказ девелопера от строительства некоторых объектов инфраструктуры и т. д. Однако такие риски не исключены и при покупке квартиры на продвинутой стадии готовности, поэтому при выборе проекта необходимо уделить особое внимание надежности застройщика», — рекомендует Ксения Юрьева.

В целом, нужно тщательно и ответственно подходить к выбору девелоперов. И этот совет касается не только покупателей, решившихся на покупку квартиры на стадии котлована.

Чтобы минимизировать любые риски, лучше делать выбор в пользу застройщиков, уже имеющих устойчивые кредитные линии в банках, а также объёмный портфель реализованных проектов.

Источник: https://ProNovostroy.ru/news/11807034-pochemu-ne-stoit-boiatsia-pokupat-kvartiry-na-etape-kotlovana/

Покупка квартиры на стадии котлована: аргументы за и против

Можно ли купить квартиру на стадии котлована

Уже с 1 июля 2019 года вопрос покупки квартиры на котловане может потерять актуальность. В связи с переходом на эскроу-счета застройщики потеряют доступ к деньгам дольщиков до окончания строительства.

Поэтому продавать квартиры на старте с заметным дисконтом станет нецелесообразно. Редакция IRN.RU разобралась, в каком случае имеет смысл поторопиться с покупкой на котловане, пока еще есть такая возможность.

Аргумент за: цена

Основное преимущество покупки квартиры на этапе котлована – возможность сэкономить. Правда, квартиры на ранних стадиях уже не настолько дешевле, как несколько лет назад.

«Раньше квартира, купленная на этапе котлована, к завершению строительства вырастала в цене на 30-35%, сейчас в большинстве проектов этот показатель не превышает 25%», – говорит Ирина Доброхотова, председатель совета директоров «БЕСТ-Новострой».

Сейчас в среднем рост цены от начального этапа до ввода в эксплуатацию, по словам руководителя отдела аналитики и проектного консалтинга Est-a-Tet Натальи Бланковой, составляет около 12-15%. Это не так уж много. «Поторопиться с покупкой квартиры стоит в проектах, в которых планируется активный рост цен, и в недооцененных комплексах», – отмечает эксперт.

В проектах, которые изначально выставляются с заметным дисконтом к рынку или где ожидается активное развитие (например, появление новой станции метро), прирост может быть заметно выше. «В частности, в одном из столичных жилых комплексов годовой рост цены составил 48% (!), а за весь период реализации (два года) квартиры в этом проекте подорожали на 70%», – говорит Ирина Доброхотова.

Схожие случаи вспомнила управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая: «В проекте Discovery (квартиры, комфорткласс) рост цен всего за полгода составил 19%. В «Селигер Сити» (квартиры, комфорткласс) с апреля 2017 года рост достиг 39% для квартир без отделки и 37% для жилья с отделкой white box.

В ЖК «Савеловский Сити» (апартаменты, комфорт-класс) с мая 2014 года цена выросла на 63%».

Другим примером поделился Андрей Колочинский, управляющий партнер «ВекторСтройФинанс»: «Ликвидные объекты за весь период строительства в среднем могут демонстрировать рост цены до 50%.

В качестве примера можно привести наш ЖК «Кварталы 21/19».

За полтора года с момента старта продаж в корпусах третьего квартала средняя стоимость квадратного метра увеличилась на 35%, а отдельно взятые лоты, в частности студии, подорожали на 45%».

Дополнительный прирост к цене часто встречается в Новой Москве – как раз по причине активного развития территории. «Так, в нашем жилом комплексе «Новая Звезда» квартиры на низкой стадии готовности стоили от 110 000 руб.

за кв. м., а сегодня, перед сдачей 5-го – 6-го корпусов в эксплуатацию, стоимость квадратного метра там достигает 160 000 руб.», – говорит первый заместитель генерального директора концерна «КРОСТ» Марина Любельская.

Аргумент за: большой выбор

В прошлом году на рынок вышло рекордное количество новостроек, поскольку девелоперы стремились успеть получить разрешения на строительство до ужесточения 214-ФЗ с 1 июля 2018 г. (см. «Новостройки Москвы в 2018 году: объем нового строительства увеличился на 53,5%»).

В результате сейчас очень большой выбор квартир на начальных стадиях строительства.

«Если рассматривать рынок жилой недвижимости в Москве, то на предложение, реализуемое на стадии котлована и монтажа первых этажей, приходится 36% рынка (27,4% и 8,6%, соответственно)», – говорит генеральный директор агентства недвижимости «Бон Тон» Наталия Кузнецова.

По подсчетам «Метриум», в среднем по рынку доля квартир на котловане по всем сегментам составляет 30%, только в массовом сегменте – 44%.

Как рассказали в компании «Бест-Новострой», вместе с Новой Москвой на этапе «строительство не начато» и на «нулевом цикле» предлагаются квартиры в 183 корпусах в составе 77 проектов.

Кроме того, в Большой Москве на этапе котлована реализуется 15 проектов с апартаментами.

Аргумент за: разнообразный ассортимент

Большой выбор на этапе котлована характерен не только для рынка в целом, но и для конкретных проектов. По словам Марии Литинецкой, в среднем по рынку на момент ввода в эксплуатацию в доме остается 10-20% непроданных квартир (в массовом сегменте).

Однако в наиболее ликвидных объектах показатель ниже и не превышает 10%. «В нашей компании к завершению строительства дома практически не остается свободных лотов.

Например, в сданных в декабре двух жилых корпусах жилого комплекса «Невский» из 500 квартир и 116 апартаментов в продаже остались всего пять апартаментов и одна квартира», – утверждает Марина Любельская.

Поэтому в начале строительства шире выбор квартир, которые могут раскупить на более поздних стадиях. «Первыми уходят самые доступные квартиры, минимальные площади, студии.

С небольшим отставанием за ними следуют лоты с лучшими характеристиками (например, видовые)», – рассказывает Татьяна Подкидышева, директор по продажам компании «НДВ-Супермаркет недвижимости».

По словам руководителя аналитического центра «Инком-Недвижимость» Дмитрия Таганова, к концу продаж нередко остаются малоликвидные или неликвидные квартиры.

Аргумент против: высокие риски

Эксперты говорят, что в Москве с нарушением сроков сдается от 30% до 44% новостроек, в Подмосковье этот показатель достигает 85%, в зависимости от зоны (см. «От трети до половины новостроек в Москве сдается с просрочками»). А в условиях изменений на строительном рынке и общей нестабильности экономической ситуации растут риски банкротства застройщиков.

Поэтому квартира на котловане – это большие риски. «Выбирая квартиру на этапе котлована, необходимо тщательно анализировать застройщика, смотреть на ранее построенные объекты, проверять документацию, – рекомендует Андрей Колочинский.

– Чтобы максимально обезопасить себя от возможных рисков, я бы советовал отдавать предпочтение жилым комплексам, в рамках которых уже есть построенные корпуса, где живут люди.

Но если есть уверенность в застройщике, можно выбрать и новый проект, цена в таком случае будут привлекательнее».

Но нужно иметь в виду, что обанкротиться в нынешних условиях может даже надежный застройщик. Та же Urban Group на протяжении многих лет строила почти без просрочек.

Они стали появляться только в последний год работы, а сам крах компании случился буквально за несколько месяцев (см. «Пострадавшие от красоты: что делать дольщикам Urban Group»).

Причем недострой остался в том числе и в проектах, где уже были ранее построенные в срок дома.

Аргумент против: долго ждать

Даже если удастся избежать задержки строительства и банкротства, квартиру все равно придется ждать достаточно долго.

По словам генерального директора «МИЭЛЬ-Новостройки» Натальи Шаталиной, средний срок строительства многоэтажного панельного дома составляет около одного года, на строительство дома по монолитной технологии уходит порядка полутора – двух лет.

«Однако требуется дополнительное время на подведение инженерных коммуникаций, что зачастую приводит к увеличению сроков строительства и даже их срыву.

Так, в большинстве столичных новостроек задержка ввода в эксплуатацию происходит по вине ресурсоснабжающих организаций», – говорит Андрей Колочинский. Если квартира покупается с отделкой, то застройщику потребуется время на ремонт. Корпуса с отделкой обычно сдаются на два-три месяца позже остальных.

После окончания строительства ключи тоже выдаются не сразу.

«Обычно после ввода дома в эксплуатацию на передачу квартир собственникам закладывается от трех до шести месяцев», – отмечает коммерческий директор ФСК «Лидер» Ольга Тумайкина.

Таким образом, при покупке на котловане нужно быть готовым к тому, что переехать в готовую квартиру, даже если застройщик не будет сильно срывать сроки ввода дома, получится года через три.

Аргумент против: нужно где-то жить

Сроки строительства связаны не только с долгим беспокойным ожиданием, но зачастую и с прямыми затратами. Если нет своего жилья, то на время стройки придется снимать квартиру. А при покупке в ипотеку одновременно платить банку.

Допустим, квартира в новостройке покупается за 6 млн рублей, на первоначальный взнос есть 3 млн. В ипотеку под 10% покупатель берет еще 3 млн. При сроке кредита 20 лет ежемесячный платеж, согласно ипотечному калькулятору IRN.RU, составит примерно 29 000 рублей. Еще около 30 000 рублей уйдет на аренду.

За три года человек потратит чуть более 1 млн рублей на аренду, еще миллион уйдет на выплату ипотеки за квартиру, которой еще, по сути, нет. Теперь представим, что человек покупает аналогичную квартиру, но в готовом доме, на 15% дороже, то есть за 6,9 млн рублей.

В этом случае его ежемесячный платеж составит 37 600 рублей, а тратить деньги на аренду вовсе не придется.

Правда, нужно иметь в виду, что более высокий платеж сохранится на весь период ипотеки, так что переплачивать придется не только во время стройки. За весь срок кредита переплата составит 5,1 млн против 3,9 млн.

То есть покупатель сэкономит 1 млн на аренде, но потратит на 1,2 млн рублей больше за весь срок ипотеки. Сократить переплату можно, если делать досрочные погашения. Можно на эти цели отдавать деньги, которые могли бы быть потрачены на аренду.

Тогда траты в первые годы окажутся сопоставимыми, но можно будет избежать рисков и нервов, связанных с ожиданием окончания строительства.

Аргумент против: цены растут не всегда

При расчетах мы брали средний показатель роста стоимости в 15%. Однако надо иметь в виду, что цены по мере строительства могут вырасти не только сильнее (как в обозначенных выше примерах), но и заметно меньше среднего, а то и вовсе просесть. В этом случае выгода от покупки на котловане сводится на нет.

По словам Дмитрия Таганова, сейчас во многих проектах цены подрастают всего на 5-7%.

Татьяна Подкидышева говорит, что некоторые проекты показывают даже отрицательную динамику на 5-10% за время реализации, поскольку из-за ошибок в расчетах изначально выводятся по более высоким ценам.

Ирина Доброхотова рассказала, что в Москве есть проект, в котором цены просели почти на 34%. Поэтому далеко не всегда покупка на ранних стадиях приводит к экономии.

Аргумент против: остатки сладки

Преимущество большого ассортимента на ранних стадиях тоже работает не всегда. Небольшое количество квартир в продаже остается только в наиболее востребованных проектах, в других этот показатель намного выше.

«По данным на декабрь 2018 года, доля проданных квартир в проектах на высокой стадии строительства (отделка фасада – введен в эксплуатацию) составляет от 16% до 99%», – говорит Наталья Шаталина.

Около 15% квартир, по словам Татьяны Подкидышевой, распродаются только в течение двух-трех лет после сдачи в эксплуатацию.

Правда, в основном в продаже остаются либо менее ликвидные квартиры, либо дорогие многокомнатные. Но многие застройщики стараются придержать и самые популярные квартиры до конца. «Любой застройщик заинтересован в том, чтобы самые ликвидные квартиры не вымывались на старте. За счет их высокой востребованности такие лоты можно продать дороже на высокой стадии готовности дома.

Поэтому застройщики обычно выводят в продажу только пулы квартир. Нередко на старте можно встретить менее ликвидные квартиры – с не самыми удачными планировками или видом из окна, тогда как интересные варианты девелопер придерживает.

Поэтому к окончанию строительства дома покупателям часто есть из чего выбрать, если, конечно, проект не окажется полностью распродан», – отмечает Мария Литинецкая.

Резюмируем

Покупка на ранних стадиях – это всегда большие риски, особенно в нынешней экономической ситуации.

Поспешить с покупкой стоит, если очень понравился конкретный проект, который выставлен по привлекательной стоимости, а квартиры раскупаются быстро – чтобы не упустить понравившийся вариант. Особенно это касается небольших точечных проектов.

Правда, лучше все равно не рисковать с котлованом, а купить квартиру хотя бы на трети или середине строительства. При этом нужно помнить о том, что риски сохраняются в любом случае.

ПроектРасположениеГКЦена за квартиру
НевскийМосква, Северный округ, район Войковский, м. Водный стадион1 кв. 2022 г.от 6 147 540 руб.
Кварталы 21/19Москва, Юго-Восточный округ, район Рязанский, м. Новохохловская МЦК3 кв. 2021 г.от 7 812 863 руб.
Савеловский СитиМосква, Северо-Восточный округ, район Бутырский, м. Савеловская4 кв. 2017 г.от 7 948 000 руб.
Селигер СитиМосква, Северный округ, район Западное Дегунино, м. Селигерская2 кв. 2023 г.от 5 776 240 руб.
DiscoveryМосква, Северный округ, район Ховрино, м. Ховрино4 кв. 2020 г.от 5 284 160 руб.

Источник данных: База недвижимости IRN.RU

Источник: https://www.irn.ru/articles/40563.html

Что выгоднее: покупка на этапе котлована или готовое жилье?

Можно ли купить квартиру на стадии котлована

Две истории

Ивановы купили квартиру на этапе котлована, заплатив на 30% меньше, чем Петровы, купившие точно такую же квартиру, но уже готовую. Ивановым пришлось заметно понервничать в течение двух лет с момента заключения договора.

За эти два года Петровы благополучно сдавали свою квартиру. Кажется, что Петровы молодцы и выгодно инвестировали деньги. А теперь проверим это утверждение расчетами.

Варианты в цифрах

Первый вариант расположен в ЖК «Томилино». Двухкомнатная квартира 57 кв. м, с кухней в 14 кв. м и жилой площадью 27,9 кв. м. Ключи придется подождать до 3 квартала 2021 года. Сейчас она стоит 4,2 млн руб. За эти деньги Ивановы получат абсолютно новую квартиру с отделкой, дверями и сантехникой, а также годом гарантии на всё.

Сравним с аналогичным, но готовым жильем.

В соседних Люберцах расположенная в 17-этажке двухкомнатная квартира площадью 54 кв. м (жилая – 31 кв. м, кухня – 13 кв. м) с отделкой и мебелью стоит 5,5 млн руб.

Еще в одном соседнем населенном пункте – поселке Октябрьском – есть масса предложений и по аренде. Максимально похожий вариант: двухкомнатная квартира площадью 55 кв. м (кухня 10 кв. м, жилая площадь – 30 кв. м) с ремонтом в 19-этажной новостройке обойдется в 30 тыс. руб. в месяц.

Все три варианта очень похожи по инфраструктуре и расположению. До ближайшего метро «Котельники» в зависимости от пробок ехать примерно 10 минут.

Таким образом, купив готовую квартиру, можно за 2 года аренды (именно столько пришлось бы ждать ключи при покупке на этапе котлована) заработать 690 тыс. руб. (месяц мы заложили на поиски арендатора).

Из этой суммы мы вычтем затраты на коммунальные счета. При среднем значении в 5 тыс. руб. в месяц выходит, что за 2 года придется выплатить еще 120 тыс. руб. Итоговая сумма дохода от аренды – 570 тыс. руб.

Запомним эту цифру, она нам еще пригодится в нашем сравнительном анализе.

Как мы помним, разница между изначальной стоимостью квартир составляет 1,3 млн руб. С учетом оплаты ЖКУ и прибыли от аренды получаем конечный итог: новостройка все равно выходит дешевле на 730 тыс. руб.

Ипотечные переплаты

Отдельно мы решили посчитать, сколько заёмщики переплатят за новостройку и сколько – за готовую квартиру при покупке в ипотеку. За основу взяли те же квартиры – в ЖК «Томилино» и в Люберцах.

Квартира, которая только будет строиться, стоит 4,2 млн руб. Предположим, что кредит берется на 5 лет, первоначальный взнос – 15%, а ежемесячный платеж – 76,7 тыс. руб.

Уже готовая квартира стоит 5,5 млн руб. При таком же первом взносе в 15% и той же ставке 10,5% сумма кредита составит 4,67 млн руб.

Строящееся жилье в плане ипотечных переплат выйдет на 325 тыс. руб. дешевле. 

Но 5 лет и столь значительные ежемесячные выплаты – это, пожалуй, слишком оптимистично. Куда ближе к реальности – 7 лет и более скромные ежемесячные взносы.

Посчитаем.

В этом случае строящееся жилье обойдется дешевле на 460 тыс. руб.

И, наконец, давайте рассмотрим ситуацию с 15-летним ипотечным сроком, когда ежемесячные платежи будут еще более приемлемы.

В случае с 15-летним кредитом разница между покупкой строящегося и готового жилья составит 1,09 млн руб. в пользу стройки.

Динамика стоимости

«Каждый месяц цена поднимается на 1,5-2%, и это связано со стадией строительства: чем выше готовность дома, тем выше и цена. Как только жильцы начинают получать ключи, начинается следующая стадия роста цены – теперь она прибавляет 3-6%. Спустя полгода после ввода в эксплуатацию появляется возможность оформить квартиру в собственность, тогда цена прибавит ещё 3-4%». 

Кроме того, существуют и определенные трамплины для роста. Самый яркий пример – метро: если станция только строится, это одна цена, но как только станция открывается, стоимость на расположенную рядом недвижимость резко вырастает до 10%.

Итог

Итак, вернемся к Ивановым и Петровым. Первые купили квартиру на этапе котлована, заплатив на 24% меньше, чем Петровы, купившие точно такую же квартиру, но уже готовую. Ивановым пришлось заметно понервничать с момента заключения договора до окончания строительства. А Петровы все это время сдавали свою квартиру и, как мы помним, им удалось заработать 570 тыс. руб.

Кажется, что Петровы молодцы и выгодно инвестировали деньги. Но с учетом первоначальной разницы между покупкой – 1,3 млн руб., переплат по кредиту и даже с учетом сдачи в аренду покупка готового жилья значительно уступает покупке квартиры на этапе котлована.

В итоге, новостройка выгоднее готовой квартиры на 1,8 млн руб. – это цена еще одной комнаты. Кстати, почему бы не рассмотреть тогда покупку трехкомнатной квартиры?

еще о новостройках 

Копить или купить?

Источник: https://www.cian.ru/stati-chto-vygodnee-pokupka-na-etape-kotlovana-ili-gotovoe-zhile-290323/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.