Сделка с недвижимостью подлежит государственной регистрации

Сделки с недвижимостью, подлежащие государственной регистрации

Сделка с недвижимостью подлежит государственной регистрации

Государственная регистрация сделок является средством обеспечения публичной достоверности сведений о заключении сделок.

Поэтому, когда законом предусматривается обязательная государственная регистрация сделок, гражданско-правовые последствия, основанные на таких сделках, возникают в полном объеме только после их государственной регистрации. Юридический результат государственной регистрации сделки – признание ее законности государством и определение момента ее заключения.

В соответствии с п. 1 ст. 164 ГК РФ сделки с недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях, предусмотренных ГК РФ. Следовательно, обязательность государственной регистрации сделки устанавливается исключительно законом и не может быть предусмотрена соглашением сторон.

Государственной регистрации подлежат сделки, направленные на передачу имущества в собственность (см. схему 3).

Схема 3

Законодательство Объекты недвижимости
ст. 558 (п. 2) ГК РФ договоры купли-продажи:- жилого дома (части жилого дома)- квартиры (части квартиры) – доли в праве собственности на жилой дом или квартиру (ст. 251 ГК РФ)
ст. 560 (п. 3) ГК РФ договоры продажи предприятия как имущественного комплекса
ст. 567 (п. 2) ГК РФ договоры мены: – жилого дома (части жилого дома)- квартиры (части квартиры) – доли в праве собственности на жилой дом или квартиру (ст. 251 ГК РФ)
ст. 574 (п. 3), ст. 582 ГК РФ договоры дарения и пожертвования недвижимости (независимо от назначения объекта):- доли в праве общей собственности на них (ст. 251 ГК РФ)
ст. 584 ГК РФ договоры ренты с передачей недвижимого имущества в собственность под выплату ренты
ст. 601 (п. 2) ГК РФ договоры пожизненного содержания с иждивением
ст. 624 ГК РФ договоры аренды недвижимости с правом выкупа
ст. 4 (п. 3) ФЗ “Об участии в долевом строительстве” договоры участия в долевом строительстве

При совершении сделок, направленных на передачу имущества в собственность, производится два регистрационных действия: регистрация самой сделки (удостоверяется штампом на договоре) и регистрация права собственности нового собственника. Регистрация сделки и перехода права могут не совпадать во времени.

Например, регистрация права собственности за покупателем по договору продажи квартиры, проданной в кредит с рассрочкой платежа, производится после погашения последнего платежа.

Новым для отечественного законодательства является договор участия в долевом строительстве.

ФЗ от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ “Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации” (далее – Закон о долевом строительстве) в п. 1 ст.

4 определяет договор участия в долевом строительстве как договор, по которому одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Такое определение позволяет сделать вывод о том, что законодатель рассматривает данный договор как новый самостоятельный вид гражданско-правового договора, а не как разновидность одного из существующих в гражданском праве договоров .

Однако данный договор еще только предстоит классифицировать.

Автор этих строк полагает, что договор участия в долевом строительстве многоквартирного дома направлен на передачу в собственность будущей недвижимости, а потому должен быть отнесен к группе договоров по передаче имущества.

В соответствии с п. 3 ст. 4 Закона о долевом строительстве договор участия в долевом строительстве подлежит государственной регистрации. При государственной регистрации договора производится одновременная регистрация законной ипотеки, которой обеспечивается исполнение застройщиком его обязательства перед участниками долевого строительства. Согласно п. 1 ст.

13 Закона о долевом строительстве в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости. Подробно особенности проведения государственной регистрации названного договора изложены в Инструкции об особенностях государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве, прав, ограничений (обременений) прав на объекты недвижимого имущества в связи с долевым строительством объектов недвижимого имущества, утвержденной Приказом Минюста России от 9 июня 2005 г. N 82 . В связи с заключением и исполнением данного договора может производиться несколько регистрационных действий: регистрация договора участия в долевом строительстве (его изменений и расторжения); регистрация обременения, т.е. ипотеки земельного участка (залога права аренды земельного участка), на котором осуществляется строительство многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимого имущества; регистрация уступки прав требования по договорам участия в долевом строительстве; регистрация права застройщика на не завершенный строительством объект (многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимого имущества) и, наконец, регистрация права собственности на жилое и (или) нежилое помещения, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строительство (создание) которых осуществлялось с привлечением денежных средств участников долевого строительства; права собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства.

Сделки, направленные на передачу имущества во владение и пользование или в обеспечение исполнения обязательства (залог). Такие сделки порождают ограничение (обременение) права, но не его прекращение. Среди таких сделок регистрации подлежат (см. схему 4):

Схема 4

Законодательство Сделки
ст. 339 (п. 3) ГК РФ договоры о залоге недвижимости (ипотеке)
ст. 615 (п. 2) ГК РФ договоры субаренды недвижимости
ст. 651 (п. 2) ГК РФ договоры аренды зданий, сооружений, нежилых помещений, земельных участков, участков лесного фонда на срок не менее 1 года
ст. 658 (п. 2) ГК РФ договоры аренды предприятий как имущественных комплексов
ст. 36 Лесного кодекса РФ договоры безвозмездного пользования участком лесного фонда
ст. 5 (п. 5) Закона об ипотеке договоры о залоге права аренды недвижимости
Инструкция о порядке государственной регистрации договоров аренды, безвозмездного пользования, концессии участков лесного фонда (леса) и прав на участки лесного фонда (леса), утв. Приказом Минюста России от 23.01.2002 N 18 договоры концессии участков лесного фонда

Источник: https://studopedia.ru/11_158401_sdelki-s-nedvizhimostyu-podlezhashchie-gosudarstvennoy-registratsii.html

Государственная регистрация сделок с недвижимостью – права собственника и покупателя защищены законом

Сделка с недвижимостью подлежит государственной регистрации

Юридически сделки фиксируются договорами, соглашениями сторон или иными правовыми документами, в которых отражается суть сделки, условия и порядок расчётов и которые подписываются лицами, совершающими сделку (или их уполномоченными представителями).

Подписанный договор – документальный юридический факт. При возникновении разногласий между сторонами договора он может быть использован в судебных органах.

По результатам сделки с недвижимостью происходит переход права на объект недвижимости от его владельца к приобретателю. Этот момент должен быть зафиксированным в ЕГРН.

Порядок проведения сделок с недвижимостью регулируется Гражданским кодексом РФ:

  • права собственника на действия с имуществом (статья 209):

собственник вправе совершать с принадлежащим ему ему имуществом любые действия, не противоречащие закону и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц по своему усмотрению

  1. отчуждать свое имущество в собственность другим лицам
  2. передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом
  3. отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом
  • право на собственность приобретателя (покупателя) имущества при сделке (статья 218):

право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании:

  1. договора купли-продажи
  2. мены
  3. дарения
  4. иной сделки об отчуждении этого имущества

а само право собственности у приобретателя возникает (статья 223):

  1. с момента передачи собственности, если иное не предусмотрено законом или договором
  2. с момента регистрации права собственности в ЕРГН

К составлению договоров купли/продажи недвижимости необходимо отнестись максимально тщательно:

  • переход права собственности и его обязательная регистрация в ЕГРН:
  1. переход права собственности и других вещных прав на недвижимые вещи, ограничения этих прав, происходящие при сделках с недвижимостью, подлежат государственной регистрации в ЕГРН (статья 131 и статья 551)
  2. передача недвижимости покупателю осуществляется передаточному акту, подписанному продавцом и покупателем, а принятие покупателем недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости не освобождает продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора (статья 556)
  • возврат средств и всего, что получено по недействительной сделки:

при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) – возместить его стоимость в деньгах – если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом (пункт 2 статьи 167)

  • мнимые и притворные сделки являются недействительными (статья 170):
    1. мнимая сделка – такая сделка, что совершена лишь для вида, без намерения создать правовые последствия
    2. притворная сделка – такая сделка, что совершена в целях прикрытия другой сделки, в том числе сделки, совершаемой на иных условиях, ничтожна
  • сделка, совершенная под влиянием:
    1. обмана
    2. насилия
    3. угрозы, злонамеренного соглашения
    4. стечения тяжёлых обстоятельств

является недействительной и признаётся таковой в судебном порядке по иску потерпевшего, а убытки, причиненные потерпевшему, возмещаются ему другой стороной (статья 179)

Формы договоров в сделках с недвижимостью

Оформить договор по заключению сделки с недвижимостью можно может быть заключён в любой форме, предусмотренной для совершения сделок (статья 434).

Договор в письменной форме можно оформить, например, как в нотариально, так и в простом письменном виде (статья 550).

Правовой основой для совершения сделок с недвижимостью является Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» ( №122-ФЗ).

Обязательная нотариальная форма действует только для некоторых договоров. С новым порядком подготовки к сделкам с обязательным нотариальным удостоверением можно ознакомиться здесь. Как рассчитать НДФЛ при продаже недвижимости, можно узнать здесь.

Сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации. Регистрация осуществляется в территориальных отделениях Управления Россреестра. Сведения о сделках вносятся в единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН).

В этом реестре проводится как регистрация прав на недвижимое имущество, так и регистрация сделок с недвижимостью, а также регистрация ограничений (обременений) прав.

Особенностью государственной регистрации является заявительный порядок. Это означает, что регистрационные действия начинаются только по заявлению заинтересованного лица.

Источник: https://www.zemvopros.ru/page_7240.htm

2.2.2. Сделки, подлежащиегосударственной регистрации

Сделка с недвижимостью подлежит государственной регистрации

“Авеню” >> Электронная библиотека >> Недвижимость: ПРАВА И СДЕЛКИ

Сделки с недвижимостью подлежатрегистрации в случаях, предусмотренных ГК (п. 1 ст. 164). В отличие отнотариального удостоверения, которое может быть установлено соглашением сторон(п. 2 ст.

163 ГК), обязательность государственной регистрации сделкиустанавливается только законом.

Участники сделки не вправе установить илиотменить обязательную государственную регистрацию в соответствии с условиямидоговора.

Подлежащиегосударственнойрегистрации сделки можно условно разделить на четыре группы: сделки оботчуждении (влекущие переход права на недвижимость); сделки, не влекущиеперехода прав; дополнительные сделки к ранее зарегистрированным сделкам(акцессорные); смешанные договоры, содержащие элементы сделок, подлежащихрегистрации.

1. Сделки об отчуждениинаправлены на передачу недвижимости в собственность. К ним относятся:

а) договоры купли-продажи жилогодома, квартиры, части жилого дома или квартиры (п. 2 ст. 558 ГК), а также доли вправе общей собственности на указанные объекты недвижимости (ст. 251 ГК), в томчисле соглашение о приобретении заложенного жилого помещения залогодержателем(п. 3 ст. 55 Закона об ипотеке);*

б) договоры мены жилых домов,квартир и их частей (п. 2 ст. 567 ГК), а также доли в праве общей собственностина них (ст. 251 ГК);*

в) договоры дарения недвижимости(независимо от вида объекта) (п. 3 ст. 574 ГК), доли в праве общей собственностина них (ст. 251 ГК), в том числе пожертвование (ст. 582 ГК);*

г) договоры ренты с передачейнедвижимости под выплату ренты, в том числе договоры пожизненного содержания сиждивением (ст. 584, п. 2 ст. 601 ГК);*

д) договоры аренды с выкупом(ст. 624 ГК);

е) договоры продажи предприятиякак имущественного комплекса (п. 3 ст. 560 ГК).
 

 !!!          *  Данная норма отменена

При совершении сделок оботчуждении недвижимости производятся два регистрационных действия: регистрациясамой сделки (удостоверяется штампом на договоре) и регистрация правасобственности приобретателя, покупателя, меняющегося, одаряемого, плательщикаренты (удостоверяется свидетельством о регистрации права).

2. Сделки без отчуждениянаправлены, как правило, на передачу недвижимости в пользование или в залог итем самым порождают не прекращение, а ограничение (обременение) права. К нимотносятся:

а) договоры аренды:

  • зданий, сооружений, нежилыхпомещений, земельных участков, участков лесного фонда на срок не менее 1 года(п. 2 ст. 651 ГК, информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФот 01.06.2000 N 53 “О государственной регистрации договоров аренды”) , атакже аренды на неопределенный срок;

  • предприятий как имущественныхкомплексов (п. 2 ст. 658 ГК);

  • договоры субаренды (п. 2 ст.615 ГК), к которым применимы вышеуказанные правила о договорах аренды;

б) договоры безвозмездногопользования участком лесного фонда (ст. 36 ЛК, п. 6 Положения о предоставленииучастков лесного фонда в безвозмездное пользование, утвержденного ПостановлениемПравительства РФ от 18.02.1998 N 224 );

в) договоры о залогенедвижимости (об ипотеке) (п. 3 ст. 339 ГК, п. 2 ст. 10 Закона об ипотеке), втом числе залог права аренды недвижимости (п. 5 ст. 5 Закона об ипотеке);

г) договоры концессии участковлесного фонда (Инструкция о порядке государственной регистрации договороваренды, безвозмездного пользования, концессии участков лесного фонда (леса) иправ на участки лесного фонда (леса), утвержденная Приказом Минюста России от23.01.2002 N 18 ).

Согласно ст. 39 ЛК и ст. 1028 ГКдоговоры концессии подлежат регистрации органами по регистрации юридических лиц,поскольку предметом концессии является передача не имущества, а исключительныхправ, в том числе пользования лесными ресурсами. Договор концессии не подлежитгосударственной регистрации в ЕГРП, поскольку не является сделкой с недвижимымимуществом.

При заключении этих договоровпроизводится одно регистрационное действие – регистрация сделки (удостоверяетсяштампом на договоре). Правилами ведения ЕГРП предусмотрено право арендатора изалогодержателя также получить свидетельство о государственной регистрации.Однако эти положения противоречат ст.

14 Закона о регистрации прав, согласнокоторой свидетельством удостоверяется проведенная регистрация вещного права, арегистрация сделки удостоверяется специальной регистрационной надписью надоговоре.

Поэтому для подтверждения регистрации договора аренды или ипотекидостаточно регистрационного штампа на договоре.

Подчеркнем, что залог – сделкабез отчуждения. Передача имущества в залог не влечет прекращения правасобственности.

Если должник не исполнил обязательства, обеспеченного залогом,заложенное им имущество может перейти к залогодержателю только на основанииновой сделки, например соглашения о приобретении заложенного жилого помещения(см. перечень сделок с отчуждением), но не на основании договора о залоге.

3. Дополнительные (акцессорные)сделки – это сделки, заключенные для изменения правоотношений позарегистрированным сделкам:

а) уступка требования позарегистрированной сделке (ст. 389 ГК);

б) перевод долга позарегистрированной сделке (ст. 391 ГК);

в) соглашение об изменениизарегистрированного договора (п. 1 ст. 452 ГК, п. 9 информационного письмаПрезидиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 16.02.2001 N 59);

г) отказ одаряемого принять дар(ст. 573 ГК) (возможен только до передачи дара или по договору дарения вбудущем).

Пунктом 1 ст. 452 ГКустановлено, что соглашение об изменении или о расторжении договора совершаетсяв той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов или договоране вытекает иное.

Однако государственная регистрация не является элементом формыдоговора, из данного положения не следует, что если договор подлежитрегистрации, то регистрации подлежат соглашения об его изменении илирасторжении.

Соглашение об изменении размераарендной платы подлежит регистрации, поскольку является неотъемлемой частьюдоговора аренды и изменяет содержание и условие обременения, порождаемогодоговором аренды. Если следовать этой логике, то регистрации должны подлежать исоглашения о предоставлении отступного по зарегистрированному договору (ст.

409ГК), а также соглашения о новации обязательства по зарегистрированному договору(ст. 414 ГК). Интересно, что в случае заключения соглашений об изменении идополнении условий договора об ипотеке в регистрационную запись об ипотекевносятся изменения и дополнения (п. 2 ст.

23 Закона об ипотеке), что являетсяиным регистрационным действием, нежели регистрация сделки.

Очевидно, что соглашения орасторжении зарегистрированных договоров не требуют регистрации. Посколькупредметом соглашений является прекращение обязательств сторон (п. 2 ст.

453 ГК),должно производиться погашение регистрационной записи о сделке и основанном наней ограничении (обременении).

Так, на основании соглашения о расторжениидоговора аренды должно производиться погашение записи об аренде, при расторжениидоговора пожизненного содержания с иждивением должно производиться погашениезаписи об обременении недвижимости рентой и залогом в силу закона (ст.

ст. 586,587 ГК). Однако если соглашение о расторжении содержит условие о возвратеполученного по расторгаемой сделке имущества (п. 4 ст. 453 ГК), то необходимарегистрация перехода права к лицу, передавшему недвижимость (получателю ренты,продавцу).

4. Смешанные договоры. В силупринципа свободы договора стороны могут заключить договор, в котором содержатсяэлементы различных договоров, как предусмотренных, так и не предусмотренныхзаконом (п. п. 2, 3 ст. 421 ГК).

В случае заключения смешанного договора,содержащего элементы предусмотренного законом договора, императивные нормы оданном договоре являются обязательными для сторон (п. 1 ст. 422 ГК).

Еслидоговор содержит в себе элементы сделки, подлежащей государственной регистрации,то он в целом также подлежит государственной регистрации.

По указанным причинам подлежатгосударственной регистрации:

а) договоры перенайма – передачиправ и обязанностей по договору аренды (ст. 615 ГК), содержащие элементы уступкиправа требования и перевода долга;

б) договоры обмена жилыхпомещений между собственниками и нанимателями муниципального жилья (ст. 20Закона об основах жилищной политики), которые можно квалифицировать как менуимущества (квартиры) на имущественное право (право найма) (п. 4 ст. 454, п. 2ст. 558, п. 2 ст. 567 ГК).

Источник: http://av-ue.ru/kinipis.php?d=kinipis_2_2_2.htm

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.

    ×
    Рекомендуем посмотреть